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苏州人都去湖州买房子?关于"江南投资看乡村"的提出

2019-10-11 15:27      点击:

争议中的“湖州金九”

有一个苏州亲戚,刚刚被某家P2P公司收割了智商税。痛定思痛后,觉得投资还是得买房。钻研了一下政策新闻,打开长三角楼市地图,在某个价格洼地城市画上一个圈,随后准备揣着定金周末去订房。

这个画了红圈的城市就是——湖州。

但出发前,他搜寻了一下房产公众号的分析,又纠结了。原来,目前的湖州楼市,正备受争议。

和刚需2万起步的苏州楼市相比,车程1小时左右的湖州市区均价仅1万左右,相差一倍。湖州,和2016、2017年起周边暴涨的苏州、嘉兴乃至无锡相比,都具有较大的补涨空间。无论环沪,还是环杭,湖州的位置都有优势,而房价价格又处在洼地。

与此同时,湖州也有重大利好加持:

南太湖新区挂牌,作为浙江省级大湾区的“四新区”之一,是城市重点发展方向。

3条高铁对接沪、杭:宁杭高铁已通车,商合杭高铁在建,关注度最高的沪苏湖铁路预计今年开工。

2条地铁线:规划2020年前要开通2条地铁线,连同吴兴、南浔与长兴。

2022年杭州亚运会分会场:场馆在德清。

最重要的是,首付二三十万,不限购,不限贷。

这么多利好加持,看上去很美,对不对?但湖州也有硬伤,城市基本面不漂亮。

经济规模——2018年,湖州实现GDP仅2719亿元,位列全省第8,用苏州楼市小编的话说,相当于江苏连云港;

人口规模——2018年,湖州的常住人口302.7万,其中,户籍人口267.06万人,外来人口35.64万人,外来人口占比10%,而苏州这些年房价暴涨归功于外来人口的持续导入,现在苏州的外来人口占比要达到一半以上。

尽管媒体苦口婆心,中央强调房住不炒,但买房者还是“用脚投票”。9月开局,湖州市区周成交量都在千套以上,这对于300多万人口的三四线小城来讲,成交量十分可观。成交量同比涨幅达到一倍以上。与此同时,土拍也热了。8月30日,南太湖新区宅地的楼面价在7200元左右,周边各路开发商逐渐瞄向这座“宝藏”小城。

苏州人都去湖州买房子?关于

尴尬的“天堂之心”

如何看待湖州?其实细细品味,会发现湖州是一座很奇异的“宝藏”城市。和苏州一样,有两千多年的历史传承,也是向来的江南名城。地理位置也十分优越,南面德清直接杭州,北邻太湖与苏州相望。和嘉兴很像,正好处在两座天堂中心。也正因周边城市经济太强,面临上海、苏州、杭州“三座大山”的“压迫”。湖州和嘉兴,两座优质的江南名城,反而存在感很弱。 

还因地貌关系,西南面多山地,东北面多湖泊,所以湖州可以真正开发的平原土地并不多。城市经济的发展走向也是一路向东,集中在南浔、吴兴片区。包括今年挂牌的南太湖新区,也是在湖州的东部,紧邻苏州吴江。

而湖州西南面和北面,德清、安吉与长兴,因为山地地形较多,城市界面较难开发,发展旅游休闲度假产业。德清的莫干山,安吉的藏龙百瀑,是全国闻名的旅游胜地。而长兴,更是承担起上海、苏州人的“养老后花园”,每到盛夏,两地的退休人士甚至能“承包”起一个村的农家乐。长兴当地一个小村子,甚至被称为“上海村”。

楼市小编分析湖州的城市基本面——经济规模和人口规模偏弱,是有所偏颇的,尤其是和连云港进行比对,太简单粗暴了。

首先,湖州虽然经济总量低,但因为人口少,所以人均GDP并不低;

其次,因为湖州的位置、地貌,很难发展规模化制造业,这也是GDP上不去的很重要原因,但湖州民营经济很发达,比如织里,就是中国童装之都,经济表现十分亮眼;

最后,浙江政府和江苏政府走的是不同的路子,江苏推崇的是“苏南模式”——行政强干预,重视大型国企,重视外资招商,所以江苏的GDP很漂亮,但人均可支配收入却不相匹配;但浙江的模式却相反,行政弱干预,偏市场化,重民营,但人均收入却普遍很高。

总之,湖州不是经济不行,而是“小富即安”。也正因此,缺乏外来产业、人口的导流,楼市的长期支撑乏力。另外,湖州的城市利好,有多少落地性也有待考察。

比如今年挂牌的南太湖新区,就存在价值高估。

首先,这只是一个省级新区。中国这么多国家新区都未必能发展起来,省级新区的规格并不算高,不能预期太高;

其次,同在“四区”的另外三个新区的房价也就在1万多,杭州大江东稍微贵一点,绍兴的滨海新区也就八九千,横向来看,南太湖新区并不便宜。

再比如高铁、地铁、亚运会,只要去翻看江浙周边几个城市,会发现都有这样那样的交通、基建规划,这些三四线城市的目标——要么对接上海,要么对接杭州。湖州,并不是最亮眼的那一个。

“说了那么多,湖州到底能不能买呢?”亲戚有点急了,他要一个明确的结论。我理解他的心态:首付20万,不限购不限贷,这才是最诱人的。在当下的经济环境下,持币就是贬值,股市风险太大,苏州房子买不起,房住不炒也知道,但信贷太宽松,谁不贷款谁傻。这是现在很多人的买房逻辑。

而对苏州人来说,错过了工业园区,错过了昆山花桥,错过了吴江太湖新城,现在有个吴江太湖隔壁的项目,怎么能够放过!投资之心,自然更重了。

我的结论倒恰恰和主流媒体相反:湖州可以买,但不是投资,是自住;不是看城市,而要看乡村;不是看价格,而是看项目。买房子,要懂得拒绝“低价的诱惑”。

所谓“低价的诱惑”,就是目前湖州充斥的、绝大多数中介分销的廉价项目。二十万的首付,涵盖了五六万的中介费。这些“低价诱惑”的房子,靠规划,靠渠道,靠低价,社区毫无亮点,产品十分平庸。30万外来人口,没有租赁行情,更没有二手行情。自己住太鸡肋,转手又不知道要多少年。

苏州人都去湖州买房子?关于

江南的城市化

“不看城市,看乡村?”这句话,让我的亲戚很迷惑。

因为一直以来,房价上涨的逻辑就是城市化的逻辑,人都要去城市,去大城市。所以,我们要村镇变城市,小城市变大城市。

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